疫情放开之初，北京房价一度上涨，与之对应的，经济也有比较强劲的复苏预期，毕竟疫情把大家的手脚捆绑住，经济活 动或者生活上各方面受到的约束比较多，然而进入二季度以后，经济急转直下，房价也迅速熄火，对大家整体的信心打击还是 非常大的。之前虽然有疫情在，但是大家心里还是憋着一口气，像一个有实力的考生，实力一直都在，只不过没有举行考试， 所以不出成绩，结果真正一场考试下来，发现成绩已经稀里哗啦。
整体上我对北京楼市的后市还是呈现悲观的态度，下跌尚未见底。估值因素:没人想买下跌或者不涨的资产。如果北京的 房价不涨，未来 10 年 20 年都不涨，目前有购买价值吗?我的答案是没有。
北京的房产价值拆解成三个部分:房价=基本居住价值+涨价预期(抗通胀属性)+学区价值。从基本居住价值来讲，北京的 租金回报率目前在 1.5%左右，东西海这些地方低至 1.3%左右，与经济情况相对应的，今年疫情放开后，既没有迎来经济复苏， 还迎来了房租的下跌，房租和房价同跌，也就是说，作为房子居住的基本面价值没有提升。以 1.5%的价格来租用一个商品，从 直觉我们就能看出这个交易很划算。任泽平曾经做过全球一线城市租金回报率的计算，计算剔除了所在城市应该支付的房地产 税、物业费等各项费用，全球主要的顶尖一线城市，租金回报率依然有 2.5-3%以上。也就是说 1000 万的房子出租至少净得 25 万 1 年，而北京的情况是 15 万不到 1 年。也就是说，1000 万的房子，如果要跌回纯居住价值，需要跌到 600 万左右，届时 15/600=2.5%。
2.5%是个买不了吃亏买不了上当的价格
角度 1: 静态看，回报率 2.5%的东西，40 年回本，一个人 30 岁买房居住 40 年，70 岁也就差不多了，如果真的亏了，就住 一辈子吧，不亏，但是那种算出来要居住 75 年回本的价格，就不一定了，一者人未必能活那么久，二者目前大部分建筑的寿命 已经很成问题，更没法再撑 70 年。
角度 2: 目前绝对安全的定期存款或者国债大约也就在 2.5-3%之间，当租金回报率和存款或国债利率基本趋同时，不存在 说我用存款利息就能轻易支付房租还有很多剩余，也就没有套利空间，那在这个位置，可以安心持有，不管价格如何波动都不 会损失。
角度 3: 对于一个稳定的大型经济体来说，政府追求温和通胀率水平就是 2%，具体可以了解泰勒规则，不展开。正常的经 济发展会伴随着一个正常的通胀水平，当然物价和工资也会跟着这个通胀走，2.5%的年回报能有效的覆盖 2%的通胀。
从涨价或者说抗通胀属性来说，这个因素其实构成了过去居民买房最大的驱动因素，只不过大家把它包装在刚需之下，有 时可能自己也没想清楚这个问题。2000 年初的时候，想必大家都听过很多故事，贷款买房，贷款多买几套，贷款早买几套，当 时看起来很高的月供，由于居民收入上涨，房价上涨，瞬间就一点也不高了，开始工资 8000 月供 6000 觉得压力很大，没几年 工资涨到 1 万 5，月供还是 6000，觉得很轻松，不少人甚至 3-5 年就把原先计划 20 年的房贷给还清了。如今，还有这个条件吗? 这个问题，不同的人有不同的答案，可以自己掂量掂量。
从估值的角度讲，北京的房价与纽约香港等全球经济最发达的核心城市已经不相上下，甚至更高，它还能轻易的上涨 50% 甚至翻倍吗?纽约 2022 年人均可支配收入 6.3 万美元，香港 2.5 万美元，东京 2 万美元，北京 1.1 万美元。北京是全中国人的北 京，但是上面这些城市哪个不是全国/全球人的核心城市?
在国内一线城市买房，总价动辄 1-2000 万，并且价格脱离估值，不可能完全不考虑价格因素，之前涨价中大家买的热火朝 天，现在跌价的时候畏首畏尾，不仅仅是个人性的事情，而是大家都希望买了就涨，买在低位，刚需的因素在，但只占一部分， 更多的是被涨价因素或者通胀焦虑所驱动。
中国的房价里面，60%是居住价值，40%是估值波动。(1.5%/2.5%=40%)这还是一个比较乐观的测算，也就是说，当租金 回报率回到 2.5%，我们认为它就合理了，有价值了，不高估了。但是炒过股的朋友都知道，是不是价值回到合理就马上稳住呢， 不一定。价格围绕实际价值波动，有可能高估就有可能低估，调整 40%就稳定是比较乐观的情况。日本当年房地产挤泡沫的过 程中，东京非核心区住房租金回报率一度高达 6%，然而年轻人依然坚持租房不买房的情况。
所以现在很难说价格就触底了，北京的房产，动辄 1000 多万，你说买房就是刚需完全不考虑其价值波动，除非手握 3000 万去买个 1000 多万的房子，才能如此淡定吧。
观念的变迁
几年前我就提出过一个观点，就是千万不要买年轻人看不上的房子。如果一个 80 后去买房，不妨带上几个 90 后的朋友， 看看他们对这个房子的接受度有多少。年轻人的看法对老破小未来的崩塌有直接的影响。如今可能是 90 后带上 00 后，但是 00 后也许两级分化，一极是家里留了 5-6 套房给他，另一极是不准备结婚，没想过生娃，没兴趣去看。
从短期来说，年轻人对房产价格，尤其是北京房产的价格影响是微弱的。举个大白话例子，爱马仕的价格不是普通网友决 定的，他们的看法不重要，他们一辈子的看法都不重要，因为普通人没有支付能力，不影响价格。但是房子不一样，虽然年轻 人刚毕业 20 岁时候的看法可能不太影响房价，但是当他们达到 30-35 左右，婚育高峰期，置业改善高峰期时，他们的看法就重 要了。国外有一项研究，年轻人刚毕业的时候就经历几年失业，其终身的收入都会少于那些没有失业的人，那么就全国而言， 20%的失业率已经可以展望他们未来。对于北京来说，可能来北京混的都比较优秀，失业率没那么高，但是这种长期影响依然存 在。
那就更不展开说不婚，不育对需求的影响了，过去社会对这些现象的接受度很低，现在越来越高，越来越正常，对新北京 人来说，不考虑家庭子女，不买房，可以过的非常舒服。
新房、次新、大房子就一定能独善其身吗?
房产的价格是通过交易形成的，而不是通过挂牌价形成的，当我们要严肃的讨论价格，就必须关注成交价，像万柳书院这 种一整年挂不出一套房的顶级豪宅，其实跟大多数普通人没什么关系，一房一价，它的价值也就是有钱人的一个心情，类似爱 马仕。大部分普通人面对的是北京的普通房子，基本分为三类，5-800 万的刚需上车盘，800-1600 的改善小三居或学区，2000 万以上的中产大户型。之前乃至现在，各路看多大 V 讲了很多北京是全中国人的北京，北京不缺有钱人之类的故事，然而两个 基本事实摆在眼前。第一个事实是北京绝大多数成交的房子总价值低于 1000 万，第二个事实是北京大部分的二手房交易都是置 换。一个应届生一毕业，家里四个钱包一支持，就买了一套 1500 万的市区三居，这种情况肯定有，但是绝对是很少数。
如果实际展示的图景是，北京有钱人没那么多，大部分交易还是通过新北京人，上车-置换-改善这样的路径走下来的话， 那么刚需老破小的崩盘，意味着这个金字塔的基底已经坏了。
人口财富的分布，乃至北京房子户型面积大小的分布，一定是金字塔形状的。北京有钱人是真的多，但是数量上肯定占少 数。俩有钱的北京土著结婚后，这个家庭以后对住房的需求是减少的，上面六位老人留下的多套房，都是潜在供给，而只有生 生不息的新北京人，刚需-置换-改善，才能推动价格整体长期上涨。只有增量才能推动价格上涨，而存量有钱人，或许可以眼 睛眨都不眨一眼买个爱马仕取悦自己，有任何必要，在没有涨价预期的情况下，持有 4-5 套老破小，拿着 1.5%的租金回报，来 取悦自己吗?于是我们看到存量的北京有钱人在不停的整合，置换，把多套小房子换成一套大房子，新房子。然而，这些大房 子，新房子，将来依然会面临接盘需求不足的问题。
那结论也就很简单了，如果一个刚需 20 多岁的时候上不起车或者不愿上车，这批年轻人到 30-35 的刚需高峰期，拿什么来
改善?这种现象现在其实就在发生，认房不认贷政策推出后，不少家庭是想置换的，可是自住的老破小大幅跌价，卖不出去， 而目标的次新改善大户型价格坚挺，本来预算够的现在也不够了，只能搁置。最近的情况，房价的下跌已经由老破小向改善蔓 延。
如何选择?一个字，等。
目前所有的基本面因素，基本都站在空头一方，甚至可以称之为，当一个空头就是当时间的朋友，只需要等待着看这些慢 变量的回归。经济?房租?通胀?人口?生育率?房屋老化?估值?
任何短期的反弹都是暂时的，接下来会开启新一轮下跌。没错，央行放了很多货币，没错，有钱人套现后手握无数的现金， 但是有钱人不是傻子，没有人会在一个已经拐头，长期看会下跌的资产上耗费时间，一年能赚 1.5%的资产满世界都有。
唯一需要担心的因素
唯一需要担心的因素就是通胀。这也是之前大家疯狂买房的一大原因，各种 90 年代存了几万块现在几乎变废纸的故事还在 流传，90 年代一个饼 5 毛钱的故事也在流传。但是通胀只是一个慢变量，我们可以高度警惕的关注着通胀，但是在社会主义中 国，它绝不会允许出现短期迅速剧烈的通胀。事实上，现在不仅没有通胀，房租还在下跌，CPI 在 0 附近徘徊，各种消费降级。 从长期来讲，如果北京居民的名义收入大幅提升，物价也大幅提升，对应房租也提升，那房价的泡沫会得到很好的消化，或者 说按照过去那种经济景气度，经济高速增长，居民收入高速增长，300 万的贷款本来准备还 20 年，结果收入增长很快 3-5 年就 还清了，个体如果有这种预期，确实可以冲了。我目前观察到的情况是没有。对普通的持币待购或者持币待改善的人而讲，现 在按兵不动已经是时间的朋友，密切关注着房租，如果真的怕涨价，看到居民收入改善，房租上涨，物价上涨时再冲也问题不 大。